A Lei Complementar nº 214/2025 criou um regime específico de IBS e CBS para operações envolvendo imóveis. A Nota Técnica CTAT nº 1/2026 não é uma regulamentação oficial nem tem força de lei, mas revela como os fiscos municipais tendem a interpretar esse novo regime. Na prática, ela antecipa a forma como as prefeituras provavelmente atuarão na fiscalização.

Para pessoas físicas, a Nota deixa claro que o proprietário que atua com certa intensidade no mercado imobiliário pode passar a ser tratado como contribuinte regular do IBS/CBS, de forma semelhante a uma empresa. Isso pode ocorrer, por exemplo, quando a pessoa:

* recebe mais de R$ 240 mil por ano com locação, cessão ou arrendamento de mais de três imóveis;

* aliena ou cede direitos relativos a mais de três imóveis adquiridos há menos de cinco anos;

* ou constrói e vende mais de um imóvel em um período de cinco anos, observados os prazos de permanência no patrimônio.

A própria Nota reconhece que a lei possui ambiguidades nesses critérios e alerta que essas hipóteses não podem ser ampliadas por regulamentos ou atos administrativos, sob pena de violação à lei complementar.

Um ponto sensível diz respeito ao momento em que o imposto passa a ser devido. Segundo a interpretação adotada pelos fiscos municipais, a “alienação” do imóvel não ocorre apenas na escritura definitiva registrada em cartório. Contratos preliminares, promessas de compra e venda já pagas, cessões de direitos, adjudicações e contratos condicionais podem ser tratados como venda para fins de IBS/CBS, mesmo que o registro formal aconteça depois. Isso antecipa a cobrança do imposto em relação ao ITBI e cria um potencial conflito sobre qual ato efetivamente gera a tributação situação que a própria Nota reconhece como possível fonte de litígios.

O documento também adota uma visão ampla sobre o que constitui exploração econômica do imóvel. Entram no campo de incidência do IBS/CBS, entre outras operações, as alienações, as cessões onerosas de direitos reais, as locações, os arrendamentos, os serviços de administração e intermediação imobiliária e a construção civil. No caso das locações residenciais de curta duração (até 90 dias) realizadas por contribuintes regulares, a Nota aproxima esse tipo de operação do regime aplicado à hotelaria, o que impacta diretamente plataformas de aluguel por temporada e reduz a distinção entre “locação” e “hospedagem” para fins tributários.

Do lado dos benefícios, a Nota explica o chamado “redutor de ajuste”, que, a partir de 2027, será vinculado a cada imóvel. Na prática, ele funciona como um desconto na base de cálculo do imposto na venda, levando em conta o custo de aquisição ou de construção atualizado, além de determinadas contrapartidas urbanísticas e ambientais. O documento trata também dos “redutores sociais”, aplicáveis à venda de imóveis residenciais novos, lotes residenciais e locações residenciais, com valores fixos corrigidos pelo IPCA, utilizáveis apenas uma única vez por imóvel.

Ao mesmo tempo, a Nota adota um tom crítico em relação a possíveis abusos, como superfaturamento de custos, laudos inflados, fracionamento artificial de contratos ou empreendimentos e uso de estruturas societárias (como SCPs, parcerias ou holdings) apenas para multiplicar benefícios fiscais. Nessas situações, o texto sugere que o Fisco poderá desconsiderar as estruturas adotadas, requalificar as operações e glosar os benefícios utilizados.

A Nota enfatiza a criação de um ambiente de controle mais rigoroso. Todos os imóveis deverão estar inscritos no Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), integrado ao Sinter, com um valor de referência estimado pelo Fisco, atualizado periodicamente, que poderá ser utilizado em casos de arbitramento quando o valor declarado pelo contribuinte estiver muito abaixo do mercado. O próprio documento reconhece o risco de divergência entre esse valor de referência e os valores utilizados para IPTU e ITBI, e incentiva o uso intensivo de cruzamento de dados envolvendo notas fiscais, cartórios, cadastros municipais e registros de obras.

Em termos práticos, embora a Nota Técnica não crie novas obrigações, ela indica claramente a postura que os municípios tendem a adotar: onde pretendem tributar mais, quais planejamentos devem ser questionados e como interpretar as zonas cinzentas da Lei Complementar nº 214/2025. Por isso, contribuintes e agentes do mercado imobiliário não devem encará-la como um documento neutro, mas como um sinal claro do ambiente fiscal que enfrentarão nos próximos anos.

 

LBZ Advocacia